A muchos compradores de edificios antiguos y a sus herederos les gustaría modernizar sus casas estéticamente, modernizarlas con la última tecnología, transformar pequeñas habitaciones en espacios abiertos o ampliar el ático. Hay muchas ideas, pero la modernización puede generar costes elevados. ¿Qué trabajo deberías abordar y qué deberías evitar? Damos consejos que nos han señalado los profesionales de la ITE sobre lo que vale la pena y lo que se puede posponer.
Consejo 1: valora los costos y beneficios de la modernización
Con la modernización aumenta el valor de mercado de la propiedad ; al fin y al cabo, un edificio antiguo modernizado ofrece más encanto y calidad de vida, comodidad y espacio, y puede utilizarse de forma más práctica.
Muchas personas prefieren vivir en un entorno maduro a un nuevo desarrollo y les resulta atractivo vivir y trabajar en un edificio antiguo. Las modernizaciones de diseño, como un suelo de parquet bien cuidado o una bonita escalera, añaden valor a una casa, al igual que un aislamiento térmico adecuado o un tipo de calefacción moderno y eficiente desde el punto de vista energético que reduce los costes energéticos. La base de todo aumento de valor es una modernización técnica y creativamente exitosa con tecnología de construcción inteligente, buenos materiales de construcción y trabajo profesional. La madera, por ejemplo, es popular, probada y saludable: muchos renovadores y modernizadores eligen este material de construcción.
Consejo 2: crea un plan de modernización
Por lo general, vale la pena realizar una modernización integral de la tecnología de la construcción: la casa será más fácil y económica de mantener en el futuro. Las inversiones que podrían tener sentido para tu antigua casa dependen, entre otras cosas, de la antigüedad de la propiedad, de los materiales de construcción utilizados y, por supuesto, de las medidas que se tomen. Dependiendo de la edad y el estado, son apropiadas las siguientes medidas de modernización:
- Mejora de la protección térmica, acústica y/o contra incendios.
- Reemplazo de ventanas y puertas.
- Renovación de baños, cocina.
- Modernización de la tecnología de la construcción.
- Acondicionamiento interior de suelos, paredes, techos y escaleras.
- Ampliación de tejado, ampliación o jardín de invierno.
- Sustitución del sistema de calefacción, cambio a energías renovables.
Consejo 3: llama a expertos
Inspecciona minuciosamente la propiedad por dentro y por fuera y desde el sótano hasta el techo. Escribe dónde hay defectos obvios o incluso daños y cómo te gustaría solucionarlos. Pregunta a un arquitecto, un asesor energético y un maestro artesano de distintos sectores si tus ideas se pueden hacer realidad y si ya lo tienes todo pensado. Los expertos también pueden señalar daños que son difíciles de notar para un profano e incluso un experto a veces sólo los nota a segunda vista. Los profesionales de la construcción de madera, como carpinteros y ebanistas, comprueban la salud y la resistencia de los componentes de madera. Los asesores energéticos te dirán si el aislamiento de las paredes exteriores y del tejado es suficiente y si se deben instalar nuevas ventanas. Un maestro pintor puede dar consejos sobre cómo hacer que la fachada sea atractiva.
Consejo 4: prioriza la modernización
Ahora es el momento de priorizar las medidas más importantes. Después de conversaciones preliminares con los expertos y basándose en tus notas, decide finalmente qué debes permanecer y dónde te gustaría que se modernizara el edificio. Divide el trabajo entre los que son urgentemente necesarios y los que se pueden posponer; de esta manera podrás igualar la financiación y protegerte de la sensación de que se te avecinan demasiadas cosas a la vez.
Consejo 5: obtén ofertas
Un plan de costes para la modernización muestra rápidamente lo que puedes permitirte y dónde debes hacer concesiones. En caso de duda, invierte primero en la estructura del edificio y sólo después en un bonito mobiliario. Obtén ofertas de costos para todos los oficios que participarán en la modernización, como de tres comerciantes para cada tarea de construcción.
Al revisar la oferta, pregunta sobre costos y tiempo de construcción y, antes de firmar el contrato, considera si los beneficios esperados realmente valen el posible esfuerzo. El estilo de una casa antigua, modernizada con profesionalidad y sensibilidad, difícilmente puede ser superado por una casa nueva; el valor de mercado futuro del edificio antiguo puede ser mayor que el precio de compra y los costes de modernización combinados. Sin embargo, ten en cuenta que si planeas vender, no todos los extras darán sus frutos.
Consejo 6: crea un plan de financiación y solicita financiación
Existen subvenciones estatales y autonómicas para diversas reformas y modernizaciones.
Para determinar el importe exacto de la financiación de las medidas de modernización, se suman los costes del taller con los costes de los servicios del arquitecto, la solicitud de obra, el perito de la construcción y el certificado de ahorro energético, y se resta de ello la financiación de las distintas medidas. Debes solicitar la financiación antes de que se adjudiquen los contratos a los artesanos.
Consejo 7: comprueba y mantén la capacidad de carga antes de modernizar
Si deseas mover paredes o ampliar el techo, estarás poniendo más carga en la estructura de la casa. Por lo tanto, antes de llevar a cabo una modernización importante, conviene comprobar y, en caso necesario, recalcular la estática, es decir, la capacidad de carga de los componentes existentes. Deben ser lo suficientemente estables para soportarse a sí mismos y a cargas futuras. Los componentes portantes recién instalados se calculan y dimensionan según las normas vigentes. Si antes de la modernización la capacidad de carga del edificio existente no es suficiente o si se añaden cargas, se adaptará a las nuevas y mayores exigencias, que pueden surgir mediante el aislamiento térmico y el revestimiento de tejados inclinados, la instalación de tabiques o tabiques intermedios. niveles, convertir el ático anteriormente no utilizado en espacios habitables, agregar un ventanal o aumentar el techo.
Este estudio debe realizarlo un arquitecto.
Consejo 8: solicita permisos de construcción
Las normas de construcción regulan el uso y el diseño de un edificio y su estabilidad y física de construcción, es decir, la protección contra el calor y la humedad, el aislamiento acústico y la protección contra incendios. También pueden existir requisitos de protección de monumentos para edificios históricos. Dependiendo de las mejoras que estés planeando, es posible que necesites un permiso de construcción. Las normas de construcción de tu municipio o las autoridades competentes en materia de construcción proporcionan información al respecto.
Con permiso de construcción
- Cambio de uso, por ejemplo si se va a crear un espacio habitable a partir de una instalación de almacenamiento.
- Cambios que afectan la estabilidad y seguridad funcional de la casa.
- Cambios en la apariencia exterior, por ejemplo, la instalación de una buhardilla.
Sin permiso de construcción
- Reparaciones cosméticas.
- Modernizar la tecnología de la construcción.
- Mejorar el aislamiento térmico y el acústico, así como la protección contra incendios.
Incluso en trabajos de modernización que no requieren permiso, se deben cumplir las normas sobre calor, sonido y protección contra incendios, que están reguladas en las normas de construcción estatales y en la Ley de energía de edificios.
Consejo 9: cumplir con la normativa para modernizaciones
Normas de protección acústica
Existen normas de aislamiento acústico que deben observarse en viviendas nuevas, adosadas, adosadas y plurifamiliares, que también pueden aplicarse a las reformas.
Las medidas de insonorización amortiguan el ruido que penetra en la casa desde el exterior y protegen otras zonas de vivienda o de trabajo de los ruidos de tu propia casa. Una norma diferencia entre los niveles de aislamiento acústico I, II y III con sugerencias para aumentar el aislamiento acústico en edificios de apartamentos y casas adosadas. Las recomendaciones también se pueden aplicar al aislamiento acústico de la propia vivienda, para lo cual no existen normas obligatorias. La norma se aplica a edificios nuevos y antiguos si se va a cambiar su uso, por ejemplo mediante una conversión o ampliación de loft, ampliación o conversión. Si estás llevando a cabo una modernización integral, habla con tu arquitecto y profesional de la madera sobre hasta qué punto las medidas de aislamiento planificadas mejorarán también la protección acústica y contra incendios.
Normas de seguridad contra incendios
Para las casas que después de la modernización se van a utilizar de forma diferente y/o cuya estructura portante se modifica, se aplican las normas de protección contra incendios como en las construcciones nuevas. Las normas de construcción estatales prescriben para cada componente qué período de resistencia al fuego (F) deben alcanzar y de qué materiales pueden estar fabricados.
Las letras los identifican como:
- No inflamable: A
- Retardante de llama: B1
- Normalmente inflamable: B2
- Fácilmente inflamable: B3
Las medidas de protección contra incendios dependen de la altura del edificio, la función del componente y el tipo de uso del edificio. Se considera “edificio de poca altura” cualquier edificio en el que el suelo del último piso se encuentre a menos de 7 metros del suelo; sus paredes exteriores, techos, tabiques de apartamentos y techos deben cumplir con la clase de resistencia al fuego F 30 B. Esto significa que los componentes de esta clase pueden resistir el fuego durante al menos 30 minutos y pueden contener materiales combustibles como madera (B2 normalmente inflamable), pero no materiales de la clase de materiales de construcción B3 (altamente inflamable). Se imponen requisitos más estrictos a los tabiques de los edificios y a los edificios más altos.
Reglamentos y Normativas
- Estatales: La Ley de Energía para los Edificios especifica los requisitos energéticos para edificios nuevos y para componentes nuevos en edificios antiguos. También contiene algunos requisitos de reemplazo y modernización de edificios existentes. Sin embargo, los propietarios de viviendas unifamiliares y bifamiliares se libran de ello siempre que vivan en la propiedad desde febrero de 2002. Estas obligaciones sólo deben cumplirse después de un cambio de propiedad. Esto significa que los compradores o herederos de un edificio antiguo pueden tener que tomar medidas como aislar el techo del último piso.
- Municipales: Las ciudades y municipios suelen emitir normas de diseño. Esto también se aplica a los edificios antiguos que se están modernizando y determina las características exteriores de las casas, como la inclinación del tejado, la forma y el tamaño de las buhardillas, el aspecto de las ventanas y puertas o los materiales y colores de la fachada y del tejado. Básicamente todo el mundo tiene que cumplir con esto. Sin embargo, también son posibles excepciones por motivos válidos.
Consejo 10: Solicita un certificado energético
Desde hace varios años se expide un certificado energético para edificios nuevos y para edificios antiguos ampliamente modernizados. Evalúa la calidad “energética” del edificio, teniendo en cuenta el sistema de calefacción y las ventanas, paredes exteriores, techos y otros componentes que influyen en las necesidades energéticas (certificado de requisitos). En muchos casos, el consumo energético real es decisivo para la calificación energética de un edificio (certificado de consumo).
Todo edificio necesita dicho certificado cuando se vende o se alquila. La tarjeta energética para edificios antiguos contiene tres datos importantes:
- El valor energético característico de la eficiencia energética global del edificio.
- Valores comparativos con otros edificios.
- Recomendaciones de renovación.
